למה עצמאים ובעלי עסקים מתקשים לקבל משכנתא?

עצמאים ובעלי עסקים הם מנוע הצמיחה של הכלכלה, אך כשהם פונים לבנק בבקשה למשכנתא, הם מגלים שהדרך לקבלת אישור מורכבת יותר מזו של שכירים. בנקים רואים בשכירים לקוחות יציבים עם הכנסה חודשית קבועה, בעוד שעצמאים נתפסים כבלתי צפויים מבחינה פיננסית. זה לא אומר שאי אפשר לקבל משכנתא כעצמאי – רק שצריך להיערך נכון.

במאמר זה נסקור את האתגרים המרכזיים של עצמאים ובעלי עסקים בדרך למשכנתא ונציג פתרונות מעשיים שיעזרו לכם להשיג את התנאים הטובים ביותר.

אתגרי המשכנתא לעצמאים ובעלי עסקים

1. חוסר יציבות בהכנסות

בניגוד לשכירים שמקבלים משכורת קבועה, עצמאים מתמודדים עם הכנסות משתנות מחודש לחודש. הבנקים רואים בכך סיכון, כיוון שאין להם ודאות שהלווה יוכל לעמוד בהחזרים הקבועים.

2. דרישות להיסטוריית הכנסות ארוכה

שכירים נדרשים להציג תלושי משכורת של 3-6 חודשים בלבד, בעוד שעצמאים צריכים לספק דוחות רווח והפסד מהשנתיים-שלוש האחרונות. אם העסק צעיר, הסיכוי לקבל אישור למשכנתא קטן.

3. חשדנות מצד הבנקים

למרות שהכנסותיהם של עצמאים עשויות להיות גבוהות יותר מאלו של שכירים, הבנקים נוטים לחשוש מהוצאות בלתי צפויות, קשיי גבייה של לקוחות ואי-ודאות כלכלית שעלולה להשפיע על היכולת להחזיר את ההלוואה.

4. יחס הכנסות מול החזר חודשי

הבנקים מבססים את אישור המשכנתא על יחס של עד 40% מההכנסה הפנויה כהחזר חודשי. במקרה של עצמאים, חישוב ההכנסה הפנויה מורכב יותר – הם נדרשים להציג הכנסה נטו לאחר ניכוי הוצאות מוכרות, מה שמפחית את הסכום שהבנק מוכן לאשר.

פתרונות להתמודדות עם האתגרים

1. שמירה על דוחות מסודרים והגשת הכנסות ברורות

דוחות מסודרים והצהרת הכנסות ריאלית מסייעים להראות לבנק תמונה פיננסית אמינה ויציבה. כדאי לעבוד עם רואה חשבון מוסמך שמבין את הדרישות של הבנקים ויודע כיצד להציג את הנתונים בצורה נכונה.

2. הגשת הכנסות בצורה מחושבת

במקום להקטין את ההכנסה החייבת במס באמצעות הוצאות מוכרות רבות, כדאי לאזן בין הפחתת תשלום המס לבין שמירה על רמת הכנסה שמספיקה לקבלת משכנתא.

3. הצגת מקורות הכנסה נוספים

במידה ויש הכנסות נוספות – כמו נכסים מניבים, דיבידנדים, הכנסות פאסיביות או עבודה נוספת – כדאי להציגן כדי לחזק את יכולת ההחזר.

4. נטילת משכנתא בשיתוף עם בן/בת זוג שכיר/ה

כאשר אחד מבני הזוג הוא שכיר, ניתן להגדיל את הסיכוי לאישור המשכנתא על ידי חישוב הכנסות משותף, מה שמאפשר הצגת הכנסה קבועה ומקטין את הסיכון בעיני הבנקים.

5. פנייה ליועץ משכנתאות מומחה

יועץ משכנתאות מנוסה מכיר את הגישות של הבנקים ויכול לעזור בהתאמת המסלול המתאים ביותר. מומלץ לפנות ליועץ מקצועי כמו סודות המשכנתה כדי לקבל פתרונות מותאמים אישית ולחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.

פתרונות בנקאיים ואלטרנטיביים

1. מסלולי משכנתא ייחודיים לעצמאים

חלק מהבנקים מציעים מסלולי משכנתא גמישים יותר לעצמאים, בהם חישוב הכנסה מבוסס על ממוצע של 24 חודשים ולא על דוחות שנתיים בלבד.

2. משכנתא דרך גופים חוץ בנקאיים

מלבד הבנקים, קיימות קרנות וגופים פיננסיים פרטיים המציעים משכנתאות בתנאים נוחים יותר לעצמאים, לעיתים עם הקלות בתנאי הסף אך בריבית מעט גבוהה יותר.

3. הלוואות גישור לצורך הון עצמי

כאשר נדרש הון עצמי גבוה, ניתן לקחת הלוואת גישור כנגד נכסים קיימים או חסכונות עתידיים. חשוב לבדוק שהריבית ותנאי ההחזר נוחים לפני שמתחייבים להלוואה כזו.

סיכום והמלצות פרקטיות

✔ היערכו מראש – התחילו לתכנן את המשכנתא כמה חודשים לפני הבקשה, ודאו שהדוחות שלכם מסודרים וההכנסה מדווחת בצורה שמיטיבה עמכם.
✔ שמרו על שקיפות פיננסית – הבנקים אוהבים לראות יציבות. דווחו הכנסות בצורה מסודרת כדי למנוע הפתעות.
✔ שקלו שימוש ביועץ משכנתאות – יועץ מקצועי יכול לעזור לכם להשיג תנאים טובים יותר ולנווט בין הדרישות של הבנקים.

📌 מחפשים פתרון מותאם אישית למשכנתא לעצמאים?
🔗 הכנסו לאתר סודות המשכנתה וקבלו ייעוץ מקצועי שיחסוך לכם זמן וכסף!

שאלות נפוצות ותשובות

1. האם עצמאי יכול לקבל משכנתא בלי דוחות רווח והפסד?
קשה מאוד, אך לא בלתי אפשרי. ישנם פתרונות חוץ בנקאיים או ערבויות שיכולות לעזור, אך מומלץ להיערך ולהציג דוחות תקינים.

2. כמה זמן צריך לפעול כעצמאי כדי לקבל משכנתא?
רוב הבנקים דורשים לפחות שנתיים פעילות עסקית מוכחת עם דוחות כספיים מסודרים.

3. האם כדאי לקחת משכנתא מגוף חוץ בנקאי?
זה תלוי בתנאים שמציעים הבנקים. לפעמים מדובר באופציה טובה יותר, אך יש לבדוק היטב את הריביות וההחזרים.

4. איך ניתן לשפר את הסיכויים לאישור משכנתא כעצמאי?
לשמור על דוחות מסודרים, להצהיר על הכנסות ריאליות, ולשקול לצרף בן/בת זוג שכיר/ה לבקשה.

5. איך אפשר לדעת איזה בנק מציע את המשכנתא הכי משתלמת לעצמאים?
הדרך הטובה ביותר היא להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה, כמו סודות המשכנתה, שיכול להשוות בין הבנקים ולבחור את ההצעה הטובה ביותר עבורכם.

📢 לקוחות ממליצים על סודות המשכנתה!
🔗 ראו חוות דעת של לקוחות מרוצים בקישור הזה

📲 רוצים להתעדכן בכל מה שחם במשכנתאות?
הצטרפו לקבוצת הוואטסאפ השקטה שלנו!
🔗 כל מה שחם במשכנתאות