לפני ביצוע עסקת רכישה במקרקעין מומלץ מאוד לבנות תוכנית פיננסית מדויקת בהתאם להון העצמי העומד לרשותכם. כלומר, להבין את העלות הכוללת של העסקה ומה הם מקורות למימון העסקה.ככלל, כאשר ניגשים לבנות תקציב לעסקה חייבים להתייחס לשלושת המרכיבים הבאים:
- הון עצמי הנדרש לעסקת הרכישה
- המשכנתה שתוכלו לקבל מהבנק
- הון עצמי הנדרש להוצאות נלוות
לדוגמא, משפחה מגיעה עם הון עצמי כולל של 500,000 ₪ לעסקת רכישה דירתם הראשונה, ז"א הם יוכלו לקבל משכנתה מהבנק של עד 75% מימון. על פניו נראה, שהם יכולים לרכוש דירה בשווי של שני מיליון ₪ וזה כמובן לא נכון! מכיוון שחסרה התייחסות למרכיב של ההוצאות הנלוות לעסקה שמגיעות לעשרות אלפי ₪ ואף יותר והיא קריטית על מנת לדייק את מחיר הדירה שהמשפחה תוכל לרכוש לעצמה בפועל.
נפרט את ההוצאות הנלוות לעסקת רכישה:
- שכר טרחה עו"ד מקרקעין – כ 0.5% + מע"מ ממחיר החוזה.
- דמי תיווך – כ 2% + מע"מ ממחיר החוזה.
- מס רכישה – מס מדורג שחל על רוכשים בהתאם לסוג העסקה ומדרגות המס אשר מתעדכנות מידי שנה בחודשי בינואר. על רוכשי דירה ראשונה/חליפית יש פטור עד 1,919,155 ₪ (נכון לינואר 2023) ועל רוכשי דירה להשקעה חל מס של 8% מהשקל הראשון. למעבר לסימולטור מס רכישה לחצו על הקישור הזה.
- שמאות – בהתאם למחירון קבוע מראש אשר נקבע בין הבנק לבין השמאים המאושרים ע"י הבנק. מחירון זה תלוי בסוג העסקה ושווי הנכס. ככל ששווי הנכס יקר יותר כך שמאות תהיה יקרה יותר. בד"כ זה ינוע בין כמה מאות ₪ לכמה אלפי ₪. במקרים מסוימים מומלץ לבצע שמאות מקדימה שהיא יותר יקרה מהמחירון של הבנק.
- דמי פתיחת תיק – כיום דמי פתיחת תיק קבועים בכל הבנקים ועומדים על 360 ₪.
- אגרות רישום שונות – רישום הערת אזהרה בטאבו, רישום משכון ברשם המשכונות, הזמנת נסחי טאבו ועוד, כ 500 ₪.
- ייפוי כח נוטריוני – כחלק ממסכי המשכנתה הבנק מבקש מהרוכשים לחתום על יפוי כח בפני נוטריון. מחיר נקבע ע"י המדינה ועומד על כ 210 ₪ ליחיד וכ 300 ₪ לזוג.
- יועץ משכנתאות פרטי – מייצג את הלקוח בפני הבנקים השונים תוך שמירה על אינטרס הלקוח בלבד על סמך ניתוח מעמיק של מצבו הפיננסי. עלות השירות משתנה כתלות בסוג תיק המשכנתה.
- הוצאות מעבר לדירה: סעיף נוסף שחייבים לקחת אותו בחשבון זה הוצאות מעבר הדירה כמו הובלה, שיפוץ, רהיטים, מוצרי חשמל ועוד שיכולים להגיע למאות אלפי ₪ נוספים.
בדוגמא שלנו הנ"ל נראה שההוצאות הנלוות לעסקה יסתכמו ב כ 64,000 ₪ , לא כולל הוצאות עבור יועץ משכנתאות פרטי והוצאות מעבר. את העלויות של ההוצאות הנלוות לא ניתן להכניס אל תוך המשכנתה ולכן יש להפחית אותן מההון העצמי ולכן מחיר הדירה שהמשפחה תוכל לרכוש בפועל יורד באופן משמעותית לכיוון של כ 1,750,000ש"ח!
מוזמנים להירשם ולקבל מערכת לחישוב גבולות הגזרה הפיננסיים בעסקת הרכישה שלכם בקישור הזה או לקבוע איתנו פגישת ייעוץ בקישור הזה.
בהצלחה