משכנתה בנויה ממסלולים. כל מסלול בנוי ממרכיבים פיננסים כמו ריבית, מדד המחירים לצרכן,
נגזרות של אגרות חוב, מכשירים פיננסים כמו מק"מ וכ"ו.
כל המרכיבים הנ"ל משתנים כל הזמן כתוצאה משינויים מאקרו כלכלים, דרישות של הבנקים
ומציפיות בשוק ההון המקומי והגלובלי.
כשהדברים האלה משתנים, המשכנתה שלנו מושפעת ובמדריך הזה נראה לכם איך לנהל את כל
הסיכונים שעלולים לצוץ בתהליך לקיחת משכנתה ואחריה על מנת שלכם זה לא יקרה – החל מלחץ
כלכלי חודשי ועד לפינוי כפוי של הדירה שלכם.
המדריך הזה נכתב כי במשכנתה, בשונה מהלוואות שאנחנו לוקחים מחברות אשראי או מהבנקים,
מדובר על מאות אלפי שקלים לעשרות שנים.

1 .סיכון פיננסי לאבד חלק גדול מההון העצמי שלכם

החלטתם לרכוש דירה. מזל טוב! הנכס עליו החלטתם עולה 1,000,000 ₪ ולכם יש ס"ה 250,000 ₪

הון עצמי. חתמתם על החוזה אבל ההון העצמי שלכם מושקע בבורסה ויש עוד חודשיים עד שצריך
להעביר אותו למוכר ואתם חושבים: אולי נשאיר אותו בינתיים מושקע בבורסה שלא נפספס את
העליות ונפסיד סתם כסף…
אבל, ברגע שחתמתם על החוזה למעשה נכנסתם להתחייבות חוזית. ברגע הזה, ההון העצמי שלכם
הוא חלק מהעסקה ולכן, במידה והכסף שלכם נמצא בחשבון ההשקעות, רק תזכרו ששוק ההון יודע,
לפעמים, לרדת בצורה מאוד חדה והוא לא מודיע לפני ויותר מכך בד"כ לוקח לו הרבה זמן לעלות
בחזרה.
כמובן זאת לא המלצה מה לעשות (אנחנו לא יועצי השקעות), אלה רק נורת אזהרה בשבילכם
מהסיכון הזה שהוא קיים.

2 .סיכון של התעלמות מההוצאות הנלוות בעסקת רכישת הדירה

לרוב אנשים לא מבינים שברכישת דירה, יש הרבה עלויות נוספות לעסקת הרכישה עצמה.
עלות של עורך דין, מתווך, יועץ משכנתאות, מס רכישה, שיפוץ ועוד.
בפועל קורה שאנשים לא לוקחים את זה בחשבון ואז בסיום התהליך מבינים שחסר להם כסף
משמעותי.
את הכסף החסר הזה, הם משיגים בהלוואה חיצונית למשכנתה שבה ההחזר החודשי גבוה.
ככה בדיוק אנשים נכנסים לסחרור כלכלי: מעבר להתחייבות של ההחזר החודשי עבור המשכנתה,
הם מוסיפים עוד כמה מאות או אלפי שקלים להתחייבויו ת החודשי ות שלהם.
החלטתם לרכוש נכס, כעת תבצעו תכנון פיננסי מדוקדק של העסקה. תיקחו בחשבון את כל ההוצאות
הנלוות לעסקה שיכולות להגיע למאות אלפי שקלים וזה לא צחוק.

3 .סיכון של שמאות נמוכה

לפני שתקבלו משכנתה מהבנק, הבנק יבקש מכם להביא חוות דעת של שמאי על שווי הנכס.
אז איפה הסיכון פה? נמחיש את זה בדוגמה הבאה:
החלטתם לרכוש דירה ב 1,000,000 ₪ וההון העצמי שיש לכם זה 250,000 ₪ בלבד. גם אם
תהפכו את עצמכם ואת המשפחות שלכם לא יהיה לכם יותר כסף.
זאת הדירה הראשונה שלכם ולכן הבנק יהיה מוכן לתת לכם 75% מימון כלומר תוכלו לבצע את
עסקת הרכישה עם ההון העצמי של 250,000 ₪.
מה שחייבים לדעת זה שהבנק ייתן לכם 75% מימון משווי החוזה או מהשמאות – הנמוך מבניהם.
בדוגמה זו, השמאי מגיע ואומר שהנכס שווה 900,000 ₪ (שווי שמאות) ולא 1,000,000 ₪ (מחיר
חוזה).
בשלב הזה, הבנק ייתן לכם מימון של 75% מ 900,000 ₪ שהם 675,000 ₪ ואתם תהיו בחוסר של
75,000 ₪ שאין לכם מאיפה להביא אותם.
ולכן הסיכון הוא הפרת חוזה, בגלל שההון העצמי של הרוכשים מוגבל ואחוזי מימון מקסימליים.
במקרה כזה מומלץ לבצע שמאות מוקדמת לפני חתימה על החוזה.

4 .סיכון של הגשת בקשה שגוייה לקבלת משכנתה

התהליך לרכישת דירה בעזרת משכנתה מתחיל באישור עקרוני מהבנק. כלומר, הבנק נותן לכם
אישור עקרוני על סמך מה שאתם ממלאים באינטרנט או אומרים בטלפון. המשמעות היא שבאופן
עקרוני על סמך הנתונים שמסרתם לבנק, אתם מקבלים אישור.
ברגע שתצטרכו את כספי המשכנתה בפועל, הבנק יבדוק באופן הכי מדוקדק שיש את כל הפרטים
שמסרתם. במידה ולא מסרתם נתוני אמת מוחלטים, הבנק רשאי, למרות שכבר יש לכם אישור
עקרוני וחתמתם חוזה, לא לאשר לכם את המשכנתה.
בשורה התחתונה, צריך להגיד לבנק את האמת ויחד עם זאת לומר לו את מה שהוא צריך לדעת ולא
מעבר.

5 .הסיכון לאבד עשרות ומאות אלפי שקלים

הבנקים שנותנים לנו משכנתאות הם גופים עסקיים. הם מרוויחים כסף כשהם מוכרים לנו כסף.
הם קונים את הכסף בזול )בעיקר מאיתנו – עובר ושב ופיקדונות( ומוכרים לנו את הכסף הזה ביוקר
בצורת הלוואות ומשכנתאות.
ככל שההלוואה גדולה יותר, ככה הבנק יכול להרוויח יותר ובמקרה של משכנתה זה ברור שזה קורה.
אז איך לא מאבדים עשרות ומאות אלפי שקלים על המשכנתה שלכם?
לומדים ומבינים כל מה שצריך לדעת על מנת להשוות את הידע שלכם לידע של הבנקים.

או לקחת ייעוץ משכנתה פרטי. אין דרך אחרת בשביל לא לאבד כסף.
תבינו, הבנקים נותנים משכנתאות כל יום והרבה פעמים באותו יום. יש להם מערכות שמראות להם
כמה רווחיות יש על כל מסלול והם יודעים לבנות לכם את המשכנתה שהכי טובה……לבנק.
אתם חייבים לקחת אחריות אישית ולדעת איך לבנות משכנתה שתהיה הכי טובה לכם ולא לבנק.
רק בדרך הזאת אתם תצליחו לא לאבד עשרות ומאות אלפי שקלים.

6 .סיכון להיכנס ללחץ כלכלי כל חודש בגלל שההחזר החודשי גדל

ההחזר החודשי של המשכנתה שלכם יכול וכנראה יגדל במהלך הדרך.
האופציה היחידה שזה לא יגדל הוא אם תיקחו את כל המשכנתה שלכם במסלול של ריבית קבועה
ולא צמודה למדד (קל"צ) ולא תחלקו את התמהיל למסלולים נוספים וזה כנראה לא חכם בכלל.
בואו נבין מה יכול לגרום להחזר החודשי שלכם לטפס במהלך השנים.
מסלול הפריים – מסלול הפריים בנוי מריבית בנק ישראל ועוד אחוז וחצי. לצורך הדוגמה ריבית בנק
ישראל עומדת על 2% אז הפריים יעמוד על 3.5%.
ריבית בנק ישראל יכולה להשתנות שמונה פעמים בשנה. בכל פעם שיעלו את ריבית בנק ישראל,
מסלול הפריים שלכם יתעדכן אוטומטית וההחזר החודשי שלכם יגדל.
בכמה הוא יגדל? את זה אתם צריכים לבדוק לפני שאתם לוקחים את המשכנתה בדרך הבאה:
לבצע סימולציה מה יקרה להחזר החודשי לכם כאשר ריבית בנק ישראל תעלה ב 1% ,2% ,3% ו
4%.

מסלולים צמודים למדד המחירים לצרכן – הם בעלי סיכון להגדלת ההחזר החודשי שלכם ובואו
נסביר מה הסיבה
מדד המחירים לצרכן מתפרסם כל חודש ומראה האם המחירים של סל מוצרים עלה או ירד. המטרה
של בנק ישראל היא שהמדד יעלה בין אחוז לשלושה אחוזים בשנה כל שנה.
בואו נמחיש את זה בדוגמה הבאה:
לקחתם 1,000,000 ₪ משכנתה במסלול של ריבית קבועה כשקרן ההלוואה צמודה למדד המחירים
לצרכן לתקופה של 20 שנה. ההחזר החודשי שלכם הוא כ 5,200 ₪.
המנגנון של הצמדה למדד פועל בצורה הבאה:
בכל חודש לוקחים את עליית המדד (או הירידה) ומכפילים אותה בסכום המשכנתה שנותר לכם
לשלם. את התוצאה מעלים (או מפחיתים) מקרן ההלוואה.
בדוגמה שלנו, במידה והמדד עלה ב 1% ,לוקחים את 1,000,000 ₪ שלקחתם מהבנק ומכפילים ב
1% ואת התוצאה מוסיפים ל 1,000,000 ₪ שלקחתם.
כן, לקחתם 1,000,000 ₪ עוד לא עשיתם כלום, רק המדד עלה ואתם חייבים לבנק 1,010,000 ₪.

חוץ מזה שזה ממש מבאס, הסיכון הוא בעלייה מתמשכת של ההחזר החודשי מכיוון שאת הכסף
שלקחתם אתם תחזירו ב 20 שנה בכל מקרה. כעת אתם צריכים להחזיר יותר כסף באותו פרק זמן
ולכן ההחזר החודשי עולה.

מסלולים משתנים כל שנתיים, חמש או כל תדירות אחרת צמודים או לא צמודים
במשכנתה ניתן לקחת מסלולים בריבית קבועה או בריבית משתנה
על פי מה שלמדנו עד עכשיו, המסלול הבטוח והיציב ביותר אך גם היקר ביותר הוא מסלול בריבית
קבועה ולא צמודה (קל"צ). לאחר מכן יש מסלול בריבית קבועה צמודה למדד ואת הסיכון הזה אתם
כבר מבינים.
כמובן שיש את מסלול הפריים בעל פוטנציאל שינוי משמעותי ועכשיו נדבר על מסלולים בריביות
משתנות שהמפורסם ביותר הוא משתנה כל חמש שנים.
במסלול הזה ניתן לבחור בין ריבית משתנה לא צמודה למדד לבין ריבית משתנה צמודה למדד.
במסלול זה הריבית מתקבעת לתקופה של 5 שנים ובתום החמש שנים היא משתנה.
על פי מה היא משתנה?
על פי מנגנון קבוע וברור שלבנק אין שום שליטה עליו. המנגנון הזה נקרא עוגן אג"ח. כלומר כשהבנק
מצטט לכם את הריבית על המשתנה כל חמש שנים אז זה מורכב מעוגן וממרווח. העוגן הוא חיצוני
לבנק וקשור לתשואות אגרות החוב הממשלתיות ואילו המרווח הוא בעצם כמה הבנק רוצה להרוויח
מעל העוגן.
לצורך הדוגמה: לקחת מסלול משתנה כל חמש שנים צמוד למדד. הריבית שהבנק נתן לכם היא
2.5% .העוגן כיום הוא 0% ולכם המרווח הוא 2.5%.
חלפו 5 שנים והגיע תחנת השינוי.
כל מה שהבנק יעשה זה יבדוק על כמה עומד העוגן כיום. במידה והעוגן עכשיו עומד על 2% אז
הריבית שאתם תקבלו ותינעל לכם לחמש השנים הבאות היא 4.5% שמורכבת מהמרווח שקיבלתם
העוגן (+ 2.5%).
אז כאן יש סיכון לעליית ההחזר החודשי ואם אתם לוקחים ריבית משתנה כל חמש שנים שצמודה
לממד הסיכון לעליית החזר גבוהה בצורה משמעותית.

7 .סיכון אי עמידה בהחזרי המשכנתה

כשאתם לוקחים משכנתה, יש אתה אחריות גדולה והיא לשלם עליה כל חודש. זה נשמע מובן מאליו
אבל החיים ממשיכים ולפעמים לא שמים לב ואין מספיק כסף במועד החיוב והמשכנתה חוזרת. זה
סיכון מיותר שיכול לפגוע בכם בדירוג האשראי האישי שלכם וביכולת לטייב ולשפר את המשכנתה או
למחזר אותה לבנק אחר.
לקחתם משכנתה, תשימו לב שיש מספיק כסף בחשבון הבנק שלכם להחזר החודשי.
במקרים שבאמת אין כסף )ולצערי יש מקרים כאלה( אז לא להמתין שהמשכנתה תחזור לכם אלה
להיות פרואקטיביים ולגשת לבנק למצוא פתרונות נקודתיים כמו הקפאת משכנתה עד שהדברים
יסתדרו. אל תתנו לבנק הזדמנות לשים יד על הבית שלכם.

8 .סיכון עמלות פירעון מוקדם

כשאתם לוקחים משכנתה ואתם רוצים לפרוע חלקים ממנה, אתם חשופים לעמלות פירעון מוקדם.
העמלות הגבוהות נמצאות בעיקר במסלולים הקבועים לתקופות ארוכות.
אתם יודעים שאתם הולכים או צריכים לפרוע חלק מהמשכנתה בשנים הקרובות? תעבדו חכם! תבנו
תמהיל שמתאים לצרכים שלכם ותדאגו לא להיות חשופים יותר ממה שאתם חייבים לעמלות כאלה.

9 .סיכון ביטוח חיים למשכנתה

קניתם בית מקבלן/יד שנייה. מזל טוב! הזמן הקריטי הוא בין חתימת החוזה שלכם ללקיחת
המשכנתה.
לדוגמה: רכשתם דירה ב 2,000,000 ₪. חתמתם על החוזה והעברתם למוכרים 500,000 ₪ מההון
העצמי שלכם. את יתרת הכספים אתם צריכים להעביר בעוד שנה וזה מכספי המשכנתה.
במדיה (חס וחלילה) קורה אסון ואחד מבני הזוג הולכים לעולמם, בתקופה שבין החתימה לבין נטילת
המשכנתה בפועל תהיה לכך בעיה גדולה.
הבעיה תתחיל בזה שלא בטוח שיתנו לבן הזוג הנותר לקחת משכנתה לבד ואם כן אז זה יהיה מאוד
מאוד בעייתי.
תתייעצו עם סוכן הביטוח שלכם כדי לנטרל את הסיכון הזה.

10 .סיכון של חוסר ניהול משכנתה לאחר שלקחת אותה

סיכון נוסף משמעותי מאוד הוא לטמון את הראש בחול לאחר קבלת המשכנתה.
תזכרו, התחלנו בכך שאמרנו שהמשכנתה היא מוצר פיננסי בשוק משתנה. לעיתים השוק משתנה
לטובתנו ולא לנצל את השינויים האלה על ידי מחזור חלקי או מלא של המשכנתה זה סיכון לא פחות
חשוב מכל סיכון אחר.
אז מתי אתם צריכים לבדוק כדאיות מחזור?
בכל פעם שהיכולות שלכם, הצרכים שלכם ותנאי השוק השתנו לטובתכם אז יש מקום לבצע בדיקת
כדאיות למחזור.

עד כאן, בהצלחה!