משכנתה היא מוצר פיננסי בשוק משתנה ויש להתאים אותה באופן מדויק לצרכים וליכולות שלכם ולתנאי השוק הנוכחיים.
בכל הגשה של תיק משכנתה, הבנקים מעבדים את הנתונים האישיים שלכם ומעדכנים את המרווח המינימאלי אליו אתם, באופן אישי, על סמך סוג העסקה, אחוזי המימון, הדרוג שלכם בבנק הספציפי ועוד, יכולים להגיע.
המטרה שלנו היא להגיע אל המינימום הזה בדרך המהירה והחכמה ביותר ולאפשר לכם לקבל את התנאים הטובים ביותר שאתם יכולים לקבל בכל רגע נתון.
על מנת לקבל את המשכנתה הטובה ביותר חייבים לעבור דרך מספר שלבים מסודרים. אי אפשר לדלג על שלבים או לבצע מחצית משלב.
השלבים בתהליך:
- הכרת הלקוח ואיסוף מסמכים
על מנת להגיש את תיק המשכנתה שלכם בבנקים בצורה מושלמת, אנחנו רוצים להכיר אתכם באופן אישי ואת העסקה עצמה.
אתם תקבלו מאיתנו שאלון לפני היעוץ שבו תמלאו את הפרטים החשובים ולא לשכוח לכתוב את הציפיות שלכם.
השאלון נועד על מנת שנוכל להבין את התמונה המלאה ולהכין את הכול לשלב ההגשות בבנקים. בנוסף, תידרשו להמציא מסמכים רלוונטיים.
- הכנת התיק והוצאת אישורים עקרוניים
בשלב הזה, אחרי שקיבלנו את כל המסמכים מכם ועברנו עליהם, נעלה לפגישת זום בה נבין בדיוק מי אתם ומה אתם צריכים. מה מתאים לכם ומה צריך לעשות בשביל שזה יקרה.
בסיום, נגיש את התיק שלכם לבנקים הרלוונטיים ולסניפים הטובים בכל בנק.
לכל סוג בקשה ולווים יש את הבנקים הנכונים לעסקה.
תזכרו – אישור עקרוני הוא אישור עקרוני בלבד. מה שהוא אומר – על סמך הנתונים שאמרתם לנו אנחנו מאשרים לכם לקבל סכום כזה או אחר. זה לא אישור מחייב ולכן חשוב לדווח אמת בבקשה לאישור.
- במידה ואתם עדיין בשלב של חיפוש נכס ו/או טיוטות חוזה
שווה להתייעץ אתנו לגבי לוח התשלומים. יש לנו הרבה מאוד ניסיון ונשמח לעזור. בגדול הבנק אוהב להיות כסף אחרון בעסקה ויחד עם זאת ניתן לאשר את כניסת הבנק לאחר הפיצוי המוסכם בחוזה.
דבר נוסף וחשוב, צריך להבין שבתהליך משכנתה דברים יכולים להשתבש. חשוב לתת לנו ולכם מספיק זמן להגיב לבעיות שצצות תוך כדי.
- חתמתם על החוזה, מזל טוב!
תבקשו לקבל עותק חוזה חתום סרוק עם כל הנספחים שיש.
במידה ורכשתם מקבלן אתם חייבים עותק חתום וסרוק כולל כל הנספחים + מפרט מכר.
חשוב לזכור, ריביות במשכנתה נשמרות ל 24 ימים בלבד. בשלב הזה צריך להבין מתי מתכננים לקחת את המשכנתה בפועל.
לצורך הדוגמה – אם צריך לקחת את המשכנתה בעוד חודשיים, אין טעם להתחיל מכרז ריביות כבר עכשיו מכיוון שהוא לא יהיה רלוונטי אחרי 24 ימים.
חשוב להבין האם ניתן להקדים תשלומים למוכר. זה חשוב מכיוון שלעיתים הריביות עולות בחדות. במצב כזה שווה להקדים את התשלומים ולא להמתין ולספוג את עליית הריבית
- בניית תמהיל אופטימלי
בנקודה הזאת התיק שלכם כבר באישורים או מאושר בבנקים וזאת הנקודה בה אנחנו צריכים לדבר על תמהיל המשכנתה שלכם.
תמהיל זה אומר איך אנחנו לוקחים את הצרכים והיכולות שלכם ומשלבים אותם עם כל היתרונות שיש למסלולים של הבנקים להציע תוך כדי בריחה מכל החסרונות.
אחד היתרונות הגדולים בתהליך הוא ההבנה העמוקה שלנו ב"מאחורי הקלעים" של הבנקים והיכולת לייצר לכם את ההצעה הטובה ביותר שמתאימה לכם בדיוק.
בבניית תמהיל מה שחשוב לנו לדעת זה:
מה ההחזר המקסימאלי בו תוכלו לעמוד?מה הצפי שלכם כמה שנים קדימה? האם עלייה משמעותית בשכר? האם צפוי להיכנס אליכם כסף משמעותי בעזרתו תרצו לסגור חלק מהמשכנתה? וכל רצון או צורך עתידים שחשוב שנכיר.
לאחר שיש לנו את התמהיל המושלם, אפשר להמשיך לשלב הבא.
- מכרז ריביות
קודם כל ולפני הכול חייבים לעבור את השלב של בניית תמהיל אופטימאלי לפני שמקבלים הצעה לריביות. אין דרך לעשות מכרז ריביות אם לא משווים "תפוחים לתפוחים".
לכם, בשלב הזה, כבר יהיה תמהיל ונוכל לבצע את העבודה בצורה הטובה ביותר.
בבנק יש מושג שנקרא מרווח בנקאי. המרווח הוא הדבר שמעניין את הבנק.
לכם, על סמך הנתונים שלכם, יהיה מרווח מינימום.
המטרה שלנו היא להגיע למרווח המינימום שלכם תוך כדי ההבנה שריביות הן לא חזות הכול.
בנייה נכונה של תמהיל וניהול סיכונים היא הפרמטר החשוב ביותר תוך כדי חתירה אגרסיבית להגיע למינימום שהבנקים יהיו מוכנים לתת לכם באופן אישי.
- שמאות
לאחר שיש לנו את הבנק שזכה במכרז וממנו ניקח את המשכנתה, ממשיכים לתחנה הבאה והיא שמאות.
הבנק רוצה לדעת בוודאות על ידי בדיקה של שמאי מטעמו, האם אין בנכס שאתם קונים חריגות בנייה, האם הוא שווה את מה שאתם הולכים לשלם עליו ובגדול מה שעומד מאחורי הבדיקה היא ההבנה של הבנק שיש לו בטוחה מספקת למכירה במקרה שלא תעמדו בהחזרי משכנתה והוא יאלץ למכור לכם את הבית.
ישנם הרבה מאוד שמאים ושמאיות וחשוב לדעת את מי להזמין אליכם לנכס.
- בטחונות
הבנק ייתן לכם כסף בפועל רק אחרי שיהיו אצלו בטחונות משמעותיים וידועים מראש שיבטיחו לו ב 100% שבמידה ולא תעמדו בהחזרי המשכנתה הוא יוכל לממש לכם את הנכס ולהיפרע מהחוב שלכם.
הביטחונות שהבנק ירצה בדרך כלל הם:
- ביטוח חיים לכל לווה על גובה המשכנתה.
- ביטוח נכס בגובה ערך הכינון אותו יקבע השמאי
- שמאות מאושרת שמראה שהכול תקין עם הנכס והשווי שלו אמיתי
- התחייבות של המוכרים על כתבי התחייבות שבמידה והעסקה מתפוצצת אחרי שהם קיבלו את הכסף, הם מחויבים להחזיר לבנק את הכסף שקיבלו.
- הערת אזהרה לטובת הבנק על גובה המשכנתה.
- משכון ברשם המשכונות לטובת הבנק
- ייפוי כוח נוטריוני בו אתם מאשרים לבנק לבצע פעולות בשמכם
- ובנוסף, על פי דרישה וצורת רישום הבנק יכול לבקש עוד בטחונות.
- ביטוחים
יש לעשות ביטוחי חיים ומבנה.
ביטוח חיים לפי גובה המשכנתה בהתאם לאישור העקרוני האחרון והסופי.
ביטוח מבנה לפי ערך כינון שקבע השמאי.
הביטוחים צריכים להיות מוסבים כמוטב בלתי חוזר לטובת אותו בנק שממנו נוטלים את המשכנתה.
- מעמד החתימה בבנקים:
למעמד החתימה אתם חייבים להגיע עם:
ת.ז. מקורית עם ספח מקורי
ניירת מקורית מהמוכרים במידה והביטחונות נעשו לפני החתימה
מסמכים עדכניים – תלושי שכר, תנועות עו"ש.
בפגישה אתם הולכים לחתום על מסמכי הלוואה סטנדרטים עליהם כולם חותמים.
הייחוד שלכם זה התמהיל והריביות. כל השאר זה חוזה אחיד שאי אפשר לשנות.
בכל נקודה אתם רשאים לשאול את הבנקאי שמחתים אתכם על מה בדיוק אתם חותמים.
תזכרו, בכל שלב בדרך הזאת אנחנו אתכם יד ביד עם כל הידע, הקשרים, הבנקאים הרלוונטיים במרחק וואטסאפ כמו גם מנהלי המרחבים ומאשרי האשראי.
בהצלחה רבה!
מוזמנים לצפות בפליי ליסט שהכנו במייחד עבורכם בערוץ היוטיוב שלנו על "מושגי יסוד בעולם המשכנתאות" שכל אחד חייב להכיר לפני לקיחת משכנתה בקישור הזה