אחרי עלייה מטורפת במחירי הדיור בישראל של כ 19% ב 2022. השאלה שרובינו מנסים לענות עליה מה יקרה למחירי הדיור בישראל ב 2023 בסביבת ריבית גבוהה. נצלול לנתונים ועובדות וננסה לענות על השאלת מיליון הדולר הזו.

1.     קצב עליית מחירי הדיור בישראל מ 2005 ועד סוף 2022 במצטבר מגיעה ל 300%. ז"א, דירה שעלתה 1,000,000 ₪ ב 2005 עולה כיום 3,000,000 ₪. חשוב לזכור שבתקופה הזו היו גם שנים שמחירי הדיור ירדו, ב 2006 הייתה ירידה של 4.3% ו ב 2018 הייתה ירידה מינורית של 0.8%, אבל המגמה ברורה מאוד – עליית מחירים! (נתונים נלקחו מלמ"ס)

2.     כעת נסתכל על היצע וביקוש. קיים מחסור מצטבר בהיצע מ 2004 ועד 2021 שנעמד בכ 200 אלף יחדות דיור. מחסור ההיצע נוצר בין מספר של משקי בית חדשים שנכנסים לשוק הדיור פחות גמר בנייה במונחים שנתיים. ז"א לא מספק להתחיל לבנות מעל הביקוש הקשיח/טבעי כיום, כ 55 אלף משקי בית חדשים, אלא נדרש להשלים מחסור קיים של כ 200 אלף יחידות דיור על מנת להגיע לאיזון בין ההיצע לביקוש. (נתונים נלקחו מהתאחדות בוני הארץ).

3.    לדעתנו זאת הסיבה העיקרית לכך שמחירי הדיור ישראל ב 2022 לא שינו מגמה. למשל בקנדה, בתחילת 2022 שוק דירות למגורים היה מאוזן בין היצע לביקוש ולכן ברגע שהתחילה עלייתה ריבית אגרסיבית בגלל האינפלציה הגבוהה מחירי הדיור ירדו בסוף 2022 ב 28%.

כעת נבין את הכוחות שמשפיעים על הביקוש בשוק הזה.

1.     זוגות צעירים נמצאים בפאניקה, בתחושה שמאחרים את הרכבת בשוק דוהר מצד אחד ומחירי שכירות שעולים מצד שני וקצב עליית השכר איטי שאינו מדביק את קצב עליית מחירי הדיור מצד שלישי!

2.     משפרי דיור גם הם נמצאים בפאניקה, מעדיפים לקנות לפני שמוכרים, ממתינים 18 חודשים עם המכירה על מנת לא לשלם מס שבח, בינתיים נהנים מתשואה עודפת כמו משקיעים.

3.     משקיעים נהנו במשך למעלה מעשור מעליית מחירים רצופה, עם אפשרויות מימון זולות, זכו לתשואה עודפת ומשמעותית ביחס לאלטרנטיבות השקעה אחרות, הושפעו מאוד מגובה מס רכישה ומס שבח, רכשו דירות על שם של ילדים אבל כיום ניתן לראות בבירור שכמות המשקיעים ירדה בצורה משמעותית בעיקר בגלל עלויות מימון יקרות ונוצרו אלטרנטיבות השקעה חלופיות באותה רמת סיכון.

4.     עולים חדשים ותושבי חוץ נרשמת מגמת עלייה רצופה לאורך שנים של ביקוש לדיור מצד עולים חדשים ותושבי חוץ. רק כדי לסבר את האוזן, ב 2022 עלו לישראל כ 78 אלף אנשים!

מתוך כוחות הביקוש הנ"ל ניתן ללמוד שמלבד המשקיעים שירדו באופן משמעותי כל השאר נשארים איתנו ביתר שאת גם לשנים קדימה.

האם זה מספיק לגרום לירידת המחירים בדיור בישראל? אנחנו מאוד בספק אבל ימים יגידו.

התחזית שלנו ש 2023 תסתיים בעליית מחירים מתונה יותר בהשוואה ל 2022 אבל עדיין עלייה חד ספרתית בממוצע ארצי.