שוק הנדל"ן בישראל בשנת 2025 ניצב בצומת דרכים משמעותי. לאחר שנים של עליות מחירים חדות, השוק מגלה סימנים של התייצבות, אך שאלת הרכישה מול השכירות נותרת מורכבת מאי פעם. במאמר זה ננתח את מגמות המחירים, ההשפעות הכלכליות והחברתיות, המדיניות הממשלתית והשפעת הריבית כדי להבין – האם עדיף לקנות או לשכור דירה בשנת 2025?
מגמות מחירים: בלימה או המשך עלייה?
שנת 2024 הסתיימה עם עליית מחירים שנתית של כ-7.8%, אך קצב העלייה היה איטי יותר בהשוואה לשנים קודמות. הבדלים אזוריים בולטים: תל אביב והמרכז רשמו עליות של 7%-9%, לעומת ירושלים שבה המחירים כמעט שלא עלו. מצד שני, מחוזות הצפון והדרום רשמו עליות חדות יותר, בעיקר בשל ביקושים גוברים מאזורים זולים יחסית.
בשוק השכירות, המחירים עלו בכ-4% בממוצע ארצי, אך בערים מסוימות כמו תל אביב השכירות התייצבה בשל רמות מחירים גבוהות שכבר כעת חורגות מהיכולת של רבים לשלם.
היצע וביקוש: השפעות על מחירי הדיור
היצע הדירות החדשות בישראל גדל משמעותית: מלאי הדירות הלא-מכורות נמצא ברמות שיא, עם כמות שמספיקה לכשנתיים של מכירות בקצב הנוכחי. יחד עם זאת, הביקוש לדיור עדיין חזק בשל גידול האוכלוסייה והגירה פנימית לערים הגדולות. מספר העסקאות בירידה חדה – כ-35% פחות עסקאות בשנת 2023 לעומת השנה שלפניה, מה שמעיד על האטה בקצב הרכישות.
מדיניות ממשלתית והשפעתה על ההחלטה בין קנייה לשכירות
הממשלה נקטה שורה של צעדים רגולטוריים:
- העלאת המע"מ על עסקאות נדל"ן מ-17% ל-18%.
- המשך המס המוגדל למשקיעים (8% מס רכישה).
- הרחבת תוכניות "דירה בהנחה" לצעירים ומשפחות זכאיות.
- קידום תוכניות לשכירות ארוכת טווח, כולל תמריצים ליזמים לפיתוח פרויקטים להשכרה.
המהלכים הללו נועדו לווסת את הביקוש וליצור יציבות בשוק, אך השפעתם בפועל עדיין מתבררת.
השפעת הריבית על כדאיות המשכנתאות
בנק ישראל הותיר את הריבית ברמה גבוהה – 4.5% בתחילת 2025, דבר שמייקר משמעותית את המשכנתאות. תשלומי המשכנתא עבור דירה טיפוסית גבוהים כיום בכ-30%-40% משכר הדירה החודשי על אותה דירה, מה שהופך את השכירות לחלופה אטרקטיבית יותר בטווח הקצר.
עם זאת, קיימת ציפייה שבמידה והריבית תתחיל לרדת בהמשך 2025, הביקוש לרכישה עשוי לשוב ולעלות.
קנייה כהשקעה: תשואה מול סיכון
תשואת השכירות נותרה נמוכה יחסית – כ-2.7%-3.5% ברוב אזורי הארץ, כאשר במקומות מסוימים היא אף נמוכה מהריבית הבנקאית. משמעות הדבר היא שמשקיעים רבים בוחנים מחדש את הכדאיות של רכישת דירות להשקעה.
מגמות עתידיות: האם המחירים יירדו?
נכון להיום, אין צפי לקריסת מחירים, אך ייתכן שהשוק ייכנס לתקופת התייצבות או עליות מתונות בלבד. עליית הריבית, המיסוי הממשלתי והיצע הדירות החדשות ממתנים את הלחץ לעליות חדות. עם זאת, אם נראה ירידה משמעותית בריבית, המחירים עלולים לשוב ולעלות במהירות.
אז לקנות או לשכור ב-2025?
ההחלטה בין קנייה לשכירות היא אישית ותלויה במגוון גורמים, כולל מצב כלכלי, שלב בחיים, תכניות לטווח ארוך ויעדים אישיים. בישראל של 2025, ניתן לראות יתרונות בשתי האפשרויות.
רכישת דירה מציעה פוטנציאל לרווח ארוך טווח, עם תחזית לעליית מחירים של כ-6% עד סוף השנה ותשואה שנתית ממוצעת של 2.5%-5%. היא מספקת ביטחון ויציבות, ומאפשרת מינוף חכם באמצעות משכנתא בתנאים נוחים יחסית.
שכירות, מצד שני, מציעה גמישות וניידות, חיסכון בעלויות גבוהות וסיכונים, והתאמה למגמות חברתיות ותעסוקתיות. היא מתאימה במיוחד לצעירים, לסטודנטים ולמשפחות בתחילת דרכן, ובאזורים אורבניים עם מחירי דיור גבוהים.
ההמלצה היא לבחון בקפידה את המצב האישי והכלכלי, ולקחת בחשבון את כל השיקולים המפורטים במאמר זה. לבסוף, חשוב לזכור שהבית אינו רק השקעה כלכלית, אלא גם מקום מגורים שצריך להתאים לצרכים ולסגנון החיים. לכן, לצד השיקולים הכלכליים, יש לתת משקל גם לשיקולים אישיים ומשפחתיים בקבלת ההחלטה.